不動産投資をするうえで、欠かせない指標となるのが【イールドギャップ】
本日は、イールドギャップについて解説していきます。
イールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差のことです。不動産投資においては、「投資物件の実質利回りと借入金利との差」です。
「イールドギャップ（％）＝利回り（％）―借入金利（％）」となります。
利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、そちらの詳細についてはまた後日…。
一般的にイールドギャップがプラスの場合は、ローン返済を除いても収益が上がる投資と判断できます。
一方で、イールドギャップがマイナスの場合は、ローン返済とのトータルでは収益が期待できない投資と評価することになります。
すなわち、【金利を低く】【利回りを高く】することでイールドギャップを高める必要があります。
ただ、注意点としてイールドギャップだけを意識し、利回りが高い建物の耐用年数をオーバーした築古物件に狙いを定めると借入年数が短くなる可能性があり、毎月のキャッシュフローを得られないこともあります。
よって、イールドギャップの良し悪しだけで物件選びをすることは危険です。
また、数字上のイールドギャップがどんなに良くても、物件そのものに問題があれば資産価値のない物件を購入してしまうことになり、安定的な賃貸経営ができないからです。
指標ばかりに注目するのではなく、不動産投資目的に対して物件の良し悪しを見極める目を持つ努力を優先しましょう。
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