本日は、「告知事項」についてのお話です。
これまで、売主（貸主）側から伝えなければならない買主（借主）の意思決定を左右しかねない物件の重大な欠点や事実「告知事項」に関して、
具体的な線引きはが無かったため、売主買主間でのトラブルになるケースがありました。
そこで国交省は2021年10月8日に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
具体的な事項は下記の通りです。
◆告知が不要なケース
①賃貸借及び売買取引の対象不動産において発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（階段からの転倒事故、食事中の誤嚥、入浴中の溺死など）が発生した場合
老哀、持病による病死など、いわゆる自然死については、居住用不動産において当然発生することが予想されるし、裁判例においても、自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられます。また、事故死に相当するものでも、転倒事故や誤嚥など、日常生活の中における不慮の事故は当然予測されるものでなので、自然死と同様原則として告げなくてもよいとしました。
しかし、自然死や日常性の中での不慮の死が発生した場合でも、人が死亡し、長期間放置されたことに伴い、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられ、宅建業者は買主・借主に告げなくてはいけません。
②賃貸借取引の対象不動において、上記①以外の死が発生または特殊清掃等が行われることとなった上記①の死が発覚して、その後概ね3年間が経過した場合
上記①以外の死が発生している場合、または上記①の死が発生し特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化すると考えられるが、賃貸借取引においては過去の判例等を踏まえ、概ね3年間を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしました。
なお、借主が日常生活で通常使用する必要があり、借主の住み心地に影響を与える集合住宅の共用部分も、賃貸借取引の対象不動産と同様に扱います。
③賃貸借及び売買取引の対象不動産の隣接住戸または借主・買主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で、①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃が行われた場合
尚、上記①～③のケース以外の場合は、宅建業者は、取引の相手方に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなくてはいけません。
購入前あるいは借りる前に告知事項については不動産会社に確認することが望ましいが、告知事項の内容について、亡くなった方やその遺族の名誉や生活の平穏に十分配慮し、不当に侵害することがないよう留意する必要があります。
新しくガイドラインが出来て、内容が分かりやすくなりましたが、不動産のプロとして「知り得た事実」は引き続き、きちんと伝えていきたいと思います。
